高槻市・茨木市・島本町blog
賃貸物件のオーナーの中には、物件を賃貸したまま売却できるか不安に感じている方もいるかもしれません。実は、賃貸中の物件でも売却できます。
この記事では、賃貸物件の売却方法、売却時の流れ、入居者がいる物件を売却する時ならではの注意点について紹介します。賃貸物件の売却を検討している方はぜひ最後までご覧ください。
目次
賃貸物件のオーナーが知っておきたいのは、入居者の許諾を得なくても物件を売却できるのかということでしょう。結論からいうと、物件売却時に入居者の許諾は必要ありません。
以前は賃貸中の物件譲渡に関する明確な規定はありませんでした。しかし、2020年4月の民法改正により、賃借物である不動産が譲渡された場合は賃貸人（貸主）としての地位が原則として不動産の譲受人（新たな所有者）に移転するという規定が設けられました。
また、新たな所有者は所有権移転登記をすれば賃料を請求できる旨も定められたため、オーナーチェンジ物件の取引がスムーズに行えるようになっています。
賃貸中の物件を売却する方法は、以下の3つが挙げられます。
①「オーナーチェンジ」で入居者がいる状態のまま売却する
②入居者に売却する
③「立ち退き交渉」をして空き家にしてから売却する
オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま物件を売却する方法です。この方法は入居者がいる状態で売却するため、買主の収益性を担保できるメリットがあります。
また、貸し出している物件が一戸建ての場合は、入居者に売却する方法もあります。入居者が「賃借中の物件」を買い取る形となるため、新たな買主を探す手間が省けることがメリットです。入居者からしても、住み慣れた家をそのままマイホームにできるメリットがあります。
最後に、「立ち退き交渉」をして空き家にしてから売却する方法があります。入居者に退去を求め、物件を空き家にしてから売却する方法です。ただし、この方法は入居者とトラブルになりやすいため注意してください。入居者は「借地借家法」という法律で保護されているため、オーナーだからといって簡単に立ち退かせることはできません。
賃貸借契約の解約は貸主と借主の双方が合意しなければならず、原則として解約の6ヵ月前までに告知する必要があります。また、立ち退きには賃貸借契約を解約させる「正当な理由」も必要です。単純に「物件を売却したい」だけでは正当な理由とは認められないことは覚えておきましょう。
賃貸中の物件を売却する際は、次のようなステップになります。
1.入居者に退去または物件購入の意思確認
2.不動産会社に査定依頼
3.不動産会社と媒介契約を締結
4.買主と売買契約を結び、所有権移転登記
5.入居者へオーナー変更の通知（オーナーチェンジの場合）
まずは入居者に退去するか、物件を購入するかの意思確認をします。もし入居者が退去を望まない場合は、オーナーチェンジや入居者に売却するなどの方法を検討しましょう。
つづいて、不動産会社に査定依頼をします。査定額は、物件の立地や広さ、設備などによって異なりますが、予め周辺相場を把握しておいた方が良いでしょう。
査定額が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約・専属専任媒介契約・専属媒介契約の3つの種類がありますが、賃貸中の物件を売却する際は自己発見取引が可能な専属媒介契約を結ぶと良いでしょう。専属媒介契約であれば、新たな買主を探してもらいつつ、自分で買主を探すことが可能です。また、専属媒介契約であればレインズへの登録も行われ、不動産会社から定期的に報告を受けることもできます。
買主と売買契約が成立したら、売買契約書を締結し、所有権移転登記を行いましょう。所有権移転登記が完了すれば、買主は入居者に賃料を請求できます。
また、オーナーチェンジの場合は、入居者にオーナー変更の通知をします。通知方法には、郵送や面談などがありますが、任意の方法で問題ありません。
賃貸中の物件を売却する場合、次の3点に気をつけましょう。
①入居者への売却を第一に考える
②入居者の権利を守る
③買主にメリットがある取引を行う
まず、入居者に売却する方法を第一に検討すると良いでしょう。この方法は入居者にとっても賃料がなくなるメリットがあるため、積極的に提案してみると取引がスムーズにまとまるかもしれません。
もし入居者に購入意思がなく、オーナーチェンジ物件として売却する場合には、入居者の権利を守ることが重要です。不当に立ち退きを要求したり、買主の都合で内見を強要したりすると、後々トラブルに発展する可能性があります。入居者は借地借家法で保護されていることを念頭に、丁寧な対応を心がけましょう。
また、オーナーチェンジ物件として売却する場合は、買主にメリットがある取引になっているか考えましょう。オーナーチェンジ物件は毎月の賃料が固定化されているため、確定的な利回りが計算できます。そのため、周辺の投資用物件の利回り相場よりも好条件にすると、取引がまとまりやすいです。
この記事で紹介したように、賃貸中の物件を売却する際は、新たな買主・入居者双方の立場に立った対応が不可欠です。そのため、賃貸物件を売却する際は、買主・入居者双方からのニーズに丁寧に対応してくれる不動産会社を選ぶことも重要といえます。
信頼できる不動産会社を選ぶことはスムーズな売却手続きにもつながるので、オーナーチェンジ物件の取引実績があるか確認してみてもよいでしょう。
サンエイジにおきましても、お陰様で今まで多種多様なケースを扱わせていただきました。様々な事情を抱えた売却、購入、一見難しそうなケースでも「お客様にとってのベスト」を目指し、一つ一つ丁寧に取り組んでまいります。是非ご相談くださいませ。
