高槻市・茨木市・島本町blog
転勤や転職、実家の近くへの引越しなど、マイホームを売却したいと考えるタイミングもあるでしょう。しかし、住宅ローンが残っているマイホームは売却できるのか、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンが残っている不動産を売却する条件について解説します。売却前にチェックすることや、住宅ローンを完済できない場合の対応についても紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
結論から紹介すると、住宅ローンが残っている不動産（土地・建物）も売却可能です。しかし、どんな場合でも売却できるわけではなく、いくつかの条件を満たさなければなりません。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、次の条件を満たす必要があります。
１．引き渡し時にローン完済
２．設定されている抵当権抹消
これらの条件を満たさないと、現実的に買主が見つからない可能性が高いです。ここからは、なぜこれらの条件を満たさなければならないのか解説します。
住宅ローン残債がある不動産を売る場合、買主への引き渡しに合わせて住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンを組んでいる不動産には、金融機関からの抵当権が設定されています。抵当権とは返済が滞った際、不動産を担保とするために設定されている権利です。抵当権を行使すると、金融機関は不動産を強制的に売却（競売）できます。
抵当権がついている不動産は債権者からの差し押さえリスクがありますから、一般的に抵当権が残ったままでは売却できません。そのため、不動産の売却代金で住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権を外すことを認めてもらう必要があるのです。
住宅ローンを完済すれば抵当権を外せますが、これは自動的に抵当権がなくなるわけではありません。登記されている抵当権の抹消手続きをすることで、はじめて登記簿上からも抵当権を解除できるのです。
住宅ローンを完済すると、金融機関から「住宅ローン完済を証明する書類（弁済証書・解除証書など）」が送付されます。弁済証書や登記申請書などを持って法務局で抵当権抹消登記すれば、無事にマイホームを売却することが可能です。
住宅ローンが残っている不動産を売却したいと思ったら、次の3点を確認してください。
１．ローン残債
２．想定売却価格
３．ローン完済の実現性
それぞれのチェックポイントは次のとおりです。
住宅ローンが残っている不動産を売るためには、ローンを完済しなければなりませんから、まずはローン残債がいくらなのかチェックします。金融機関から発行されている「返済計画表」や銀行アプリなどを見れば、月ごとのローン残債を確認できるでしょう。
つづいて不動産会社や査定サイトで、マイホームの売却見込み価格を調べます。周辺相場や築年数をもとに、現実的な価格を見込むようにしてください。
ローン残債と想定売却価格を比較し、住宅ローンを完済できるかチェックします。もし想定売却価格が住宅ローン残債を上回っていれば、売却金でローンを完済できるため、問題なく売却できるでしょう。
住宅ローン残債が住宅売却額を下回っている状態を「アンダーローン」、住宅ローン残債が住宅売却額を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。
仮に不動産を売ったお金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合でも、次のいずれかの条件を満たせば売却できることもあります。
１．手持ち資金を追加して住宅ローンを完済
２．住み替えローンで旧住宅ローンを完済
３．任意売却
オーバーローンに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
売却金だけでは住宅ローン残債に満たないとしても、手持ち資金を追加することで完済できるのであれば、抵当権を抹消できるのでマイホームを売却できます。
住み替えローンは「旧居の住宅ローン残債」と「新居の住宅ローン」を合わせた金額を借りられる住宅ローンです。住み替えローンを契約できれば、旧居の住宅ローンは完済できます。なお、住み替えローンは金利が高くなる傾向にあるため、返済総額が大きくなることには注意してください。
住宅ローンを完済できない物件を、金融機関の合意を得て売却する方法が「任意売却」です。任意売却が認められればオーバーローンでも抵当権を抹消できるため、自宅を売却できます。なお、売却金で返済しきれなかった残債務については、引き続き返済しなければなりません。
住宅ローンが残っていても、売却金で完済できるのであれば問題なく売却できます。仮にオーバーローンの場合でも、住み替えローンや任意売却を活用すれば売却できるかもしれません。まずは住宅ローン残債と売却見込み価格を比べるところから始めてみてください。
「この家はいくらくらいで売れるのか？」「早く売却したいがどうしたら良いか？」など、ご質問やお困りごとがございましたら、サンエイジにお気軽にご連絡くださいませ。お客様のお気持ちに寄り添い、共に考えさせていただきます。
