不動産の所有権には一人で所有する「単有」と、複数人で所有権を分割し共有持分として所有する「共有」の場合があります。

共有となる主な事例として相続物件やペアローン利用の場合が挙げられます。具体的には、親の不動産を兄弟姉妹で相続し共有持分として所有するケースや、昨今の都心部のマンション価格の高騰により夫婦でペアローンを組んで購入し、所有権を夫婦で共有するといったケースです。

＜共有のメリット＞

・相続税の節税対策…全体の課税評価額の内共有持ち分が課税対象となる為、相続税が節税できます。

・住宅ローン控除対策…共働き夫婦でのペアローンによる共有の場合、夫婦それぞれが所得税の住宅ローン控除を受けられます。また夫婦の合算所得でペアローンを組めば借入額もアップでき、購入物件の選択肢が増えるというメリットもあります。

＜共有のデメリット＞

・売却時にトラブルが発生しやすい…共有名義人の一人が「売却したい」となった場合、すんなりと他の所有者の同意が得られれば問題ありませんが、そうでなかった場合にトラブルに発展する可能性があります。すぐに現金化したい人と、自分の子どもへ残しておきたい人など、兄弟姉妹で考えが異なることはよくあります。また共有名義人同士が疎遠になり、話し合いができない状況に陥ることもあります。

・ペアローンでの購入後離婚となった場合、分割するには売却の上現金化するしか方法がなく、そうすると住み続けることはできません。売却をしない場合は離婚後も互いに連帯保証人であることに変わりなく、どちらかの支払いが滞れば一方で払い続けなければなりません。離婚後の生活を考えれば、離婚届を提出する前に単有名義にしておく方がよさそうです。財産分与についてはそれぞれのご事情があると思いますので、専門家にご確認いただくのがベターです。

そこで「共有持分は売却できるの？」というお話です。共有不動産の売却方法は

①共有名義人と協議の上合意を得て売却する

売却価格だけでなく、売却に係る費用についても合意を得ておきましょう。

②単独名義に変更して売却する

共有名義人の持分を買い取ってから売却すれば、通常の売却と同様のスムーズな流れとなります。（ただし親族間で譲渡を受けた場合、贈与税に注意）

③持分だけを売却する

実際に共有持分のみを不動産業者に買い取ってもらうことは可能です。しかし市場価格よりかなり低い査定額となることは間違いありません。そして残された共有名義者に問題が生じます。持分売却後は買い取った不動産業者にとっても共有名義者にとっても処分も何もできない物件です。ですから不動産業者は取得費よりも高く共有名義人に買い取ってもらうか、残りの持分を売却するよう促すことになります。それが「このまま所有していても仕方がない」ことを前提に不動産業者に話を進められ、不利な条件での売買となれば、相続者間での関係性は壊れトラブルとなることでしょう。

共有のメリットは活かしたいところですが、共有者間の人間関係が鍵です。しかし先々の人間関係がどうなるのかは誰にもわかりませんので共有名義の登記の前に、維持管理責任、費用負担、処分のことまでしっかり話し合った上で決定し、文書に残しておきたいものです。特に相続物件で安易に共有名義とすると、後々自分の子どもや孫までトラブルに巻き込まれる可能性も出てきます。トラブル回避のためにも、共有名義人同士の人間関係は大切に！何かあれば話ができる、困った時は助け合える、そんな関係が続けば問題は全くありません。